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                                                                                                                                              <kbd id='QhMsLeWzE'></kbd><address id='QhMsLeWzE'><style id='QhMsLeWzE'></style></address><button id='QhMsLeWzE'></button>

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                                                                                                                                                              <kbd id='QhMsLeWzE'></kbd><address id='QhMsLeWzE'><style id='QhMsLeWzE'></style></address><button id='QhMsLeWzE'></button>

                                                                                                                                                                      <kbd id='QhMsLeWzE'></kbd><address id='QhMsLeWzE'><style id='QhMsLeWzE'></style></address><button id='QhMsLeWzE'></button>

                                                                                                                                                                          网上澳门葡京赌场:苏州限售后,关于房价的6个微妙判断

                                                                                                                                                                            有人说,苏州限售,该拍的地已经高价拍出了,控住园区房价,然后把其他区房价炒成园区,高,实在是高[赞]~

                                                                                                                                                                            对此,你有什么看法呢?

                                                                                                                                                                            文 | 地产八卦女

                                                                                                                                                                            1st

                                                                                                                                                                            昨天晚7点,苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。主要内容是这4块:

                                                                                                                                                                            (1) 一、调整土地出让报价规则,土地竞价超过市场指导价5~10%,就需工程竣工验收后方可申请预售许可(之前是10%);土地竞价超过市场指导价10~25%后,转为一次报价出让方式。

                                                                                                                                                                            (2)苏州工业园区全域、苏州高新(600736)区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。

                                                                                                                                                                            (3)苏州工业园区全域二手住房,自新政发布之日起,取得不动产权证满五年后方可转让。

                                                                                                                                                                            (4)在苏州工业园区就业、创业并在苏州无自有住房的人才优先购买。

                                                                                                                                                                            2nd

                                                                                                                                                                            对于苏州,最近最火的段子就是“两年下来,上海成了长三角洼地”,说苏州尤其是工业园区房价节节高升,最高的星海双学区涨到7-8万,比肩上海核心区。苏州也成了自2018年西安、成都、杭州后楼市“最后的迦南地”。

                                                                                                                                                                            诚然,苏州GDP远高于杭州、南京,在2018年排名全国第七,在长三角区域仅次于上海,以前主城区2-3万的房价,在这个楼市狂热年代,在同级别的城市里,确实有个补涨的需要。

                                                                                                                                                                            而且,很多人说,苏州工业园区作为中外合资的最佳城市建设典范,外表毫无中国其他城市的烟火之气(很少看到路边摊之类),生活舒适,连公共厕所都有中央空调,确实让人感觉很高端,很值这个价。

                                                                                                                                                                            但房价上涨,再涨也要有个度,此次限售,就给了苏州楼市炒房者一个超长期的持有成本,个人认为,未来苏州的房价一定不会像现在这么涨了,肯定回稳,大家选房不必过于着急,可以稍微放心了。

                                                                                                                                                                            为什么这么说呢?下面星子就从以下六大方面予以判断:

                                                                                                                                                                            3rd

                                                                                                                                                                            第一:城市特色方面

                                                                                                                                                                            刚才我们说到苏州的一些城市特色,说苏州的公厕都有中央空调,道路、水路、建筑风格都与新加坡很相似,有着完美的城市轮廓与天际线,比如漂亮的秋裤楼。

                                                                                                                                                                            ▲苏州公厕

                                                                                                                                                                            确实,我曾走过全国43个城市,感觉苏州很多地方比北京广州都要舒适,因为苏州很多单位大厦的门都开在侧面,不像北上广那样把门开在前面,因此人口流动堵点很分散,即使是学校、医院、居民小区这样的公众区域,也都在侧面,再加上苏州道路统一习惯于右转,宁愿多绕个圈也不左转,也大大缓解了拥堵节省了出行时间,使得苏州核心区的主干道,像是美国新加坡那样的高速公路一样。

                                                                                                                                                                            ▲苏州工业园区绿化带

                                                                                                                                                                            而且,苏州的历史保护、环境保护、文化保护意识非常好,几千年的老城几乎没拆,而是另选地方建立了苏州新城,空气湿润、温度适宜、温差很小、水网密集、烟雨蒙蒙,特有的刺绣、琴棋书画情怀满溢,这跟北京四处拆城墙、到处都是灰蒙蒙的景象形成了鲜明对比。

                                                                                                                                                                            然而,城建好、环境好并不代表经济好,更不代表苏州房价一定会继续上涨。一方面苏州房价已经不算洼地,从18年下半年开始到苏州城投GJD拍地王拉地价,苏州楼市自930新政后其实放水了很久,如今房价涨幅高居全国第一,枪打出头鸟,苏州政府肯定不会让房价继续涨下去,更何况今年4月住建部又重提房住不炒。今日苏州限售,为苏州土拍设下障碍就是明证。

                                                                                                                                                                            另一方面,苏州环境好,其实其他城市的环境也在提升、创新,比如杭州,不说车让人,杭州的自行车道都有雨棚(不知为啥夏天来了雨篷布撤了),街道上的商店布景,大都有着明显的全季酒店风格,人性关怀一眼就知,但杭州就在新政出台以后,房价就很快回稳;北京环境一直饱受诟病,城建方面连地铁都用不了微信支付宝,只能下载一个app(是啥app我忘了)或者买地铁卡,但北京房价在最近十年里一直都是数一数二,因为支撑房价最大的因素在于资源而非环境,在资源方面,苏州的教育和医疗资源仍远逊于南京,在产业环境上,南京也在抓紧追上苏州。

                                                                                                                                                                            ▲杭州非机动车道雨棚

                                                                                                                                                                            由此,苏州环境好,在全国确实名列前茅,但这不是苏州房价继续上涨的理由。

                                                                                                                                                                            4rd

                                                                                                                                                                            第二,苏州与上海的微妙关系

                                                                                                                                                                            人人都知道苏州是上海的后花园,也是全国最成功的后花园,比深圳东莞、北京燕郊、广州佛山的关系还要亲密。为什么呢?苏州是唯一一个没有机场的超级城市,只因为上海有虹桥,无锡有硕放,通过高铁或高速可无缝连接苏州。苏州也是唯一一个行政级别只是地级市的中国十强城市 。许多资源,苏州与上海共享,上海做不了的事,可以搬到苏州来做,苏州做好了,可以迅速进入上海市场。上海与苏州高铁、地铁相通,城市融为一体,公共交通卡可以通用,也是全国率先开展ETC一体化的。有些公司、有些产业已经不区分是上海的还是苏州的。

                                                                                                                                                                            而在广州佛山,尽管大家都说广佛同城,但佛山把千灯湖CBD建在了远离广州的西面,广州把珠江新城CBD建在了远离佛山的东面,这个意味就很明显;深圳出个华为,华为搬到松山湖,还有人惊呼“别让华为跑了 ”;北京和燕郊,尽管燕郊眼巴巴的跟了北京几十年,通州北三县一体化也说了三四年,但一直有实无名,引得燕郊为了响应北京的政策,自断楼市大业,最终房价腰斩惨不忍睹,等等都是明证 。(有人说,北京天津才是一对CP,但他们中间隔着一个廊坊市,所以我不是很同意,而且,近年天津的主要精力放在了滨海新区而非武清区,虽然滨海新区的很多项目受制于北京,但要说天津是北京的后花园还是过了点)

                                                                                                                                                                            由此,从这方面说,上海与苏州的经济关系再亲密,也不是苏州房价比肩上海的理由。上海两大机场的货运量中,至少30%是来自苏州。所以,只要苏州建机场,上海两大机场的客运、货运都会被分流。这也是为什么苏州一直在恳请上级支持的原因之一。

                                                                                                                                                                            另外,在中美贸易战的背景下,苏州和上海的关系可能会变得微妙。为什么呢?因为苏州、上海的经济模式是相似的,都是典型的大政府模式引领的大公司制外向型经济(上海其实是个大工业城市,上海前二的企业都是制造业,其次才是金融业)。

                                                                                                                                                                            而观察苏州的进出口数据便能发现,2008年前一直维持着高速的增长,金融风波的第二年也即2009年,其进出口首次负增长。近五年来,苏州的进出口一直维持在3000万美元左右,上下浮动。新增注册外资金额,在2011年达到最高点170.24亿美元之后,近几年也是呈现出下降的姿态。

                                                                                                                                                                            ▲苏州历年外资情况统计。比宏观数据更能感受到环境变化的是,一些外资企业开始陆续撤离。自2014年以来,几乎每到年终都会传出超千人规模外资企业关停的消息。例如全球最大的硬盘制造商希捷,在2017年关闭苏州工厂;2018年,日本欧姆龙苏州工厂永久停产……(数据来源:统计年鉴)

                                                                                                                                                                            由此,从这方面看,当上海和苏州呈现出相似的经济模式的时候,随着中美贸易战的进一步激化,可能让这两个城市对外经济之间的竞争更加激烈。上海对于苏州的经济投资和扶持力度,也可能会有所减弱。

                                                                                                                                                                            ▲房地产首先是信心经济,中美贸易战一旦加剧,首先影响的就是国人的经济信心,会捂紧钱袋子,楼市必然会受影响。因此,有人提出中美贸易战可能催促国家货币政策转向宽松,楼市管控会放松、再次提起地产夜壶的观点,个人认为是不存在的。

                                                                                                                                                                            ▲据地产自媒体人刘德科所言,苏州和浙江省至今没有直通的铁路,建国都快 70 年了,改革开放都已经 40 年了。为什么?苏州是江苏省的,也是上海的,上海可以跟浙江直通,但是苏州不能绕过上海跟浙江直通(且别说铁路,即便是高速公路——从浙江直接进入苏州的那条高速公路,也堪称是整个长三角最破、最堵、通行效率最低的高速公路),这也证明了上海跟苏州的关系:独有的后花园,别人是无法染指的,无形中,也使得苏州房价想要比肩上海、杭州,还有很多障碍要逾越。

                                                                                                                                                                            由此判断,因为苏州与上海的亲密关系,便认定苏州房价可以与上海接轨,无疑是令人惊愕的。

                                                                                                                                                                            5th

                                                                                                                                                                            第三 ,自贸区传闻与苏州房价

                                                                                                                                                                            我还记得4月十几号的时候,中午公布自贸区传闻,当时第一时间全仓苏州高新(600736),下午连带第二天涨停,吃了整整将近17个点的涨幅,这是我作为新韭菜炒股以来最得意的一笔投资。

                                                                                                                                                                            同样的,自贸区传闻公布以后,苏州楼市也闹翻了天,尤其是工业园区,很多看好自贸区利好的炒房客当天全款买房。苏州房价由此也上升到了最高点。

                                                                                                                                                                            然而,一个城市的房价,迎接大利好的时候,也可能就是最危险的时候。无论雄安,还是海南,都是这样。

                                                                                                                                                                            其实不说自贸区何时落地,就算马上落地,自贸区也不算是一个很大的惊喜了。因为目前全国有12个自贸区,如果都像苏州这样,4-5万的房价还要炒,那全国不得翻天了。

                                                                                                                                                                            说到底,自贸区只是政策优势,苏州有的,别的地方也有。把苏州制造业真正搞活,迎接此次贸易战的大挑战,这才是苏州应当做的。

                                                                                                                                                                            6th

                                                                                                                                                                            第四 ,苏州楼市存量与房价的微妙关系

                                                                                                                                                                            很多人在18年多次提及房住不炒后还敢于来苏州炒房,除了上述几个原因外,还有一个重要原因是认为苏州刚需盘所剩无几,而苏州城投作为官方舵手,居然敢于高地价项目接棒,所以信心满满。

                                                                                                                                                                            其实,复盘一下前3个月苏州楼市的表现,有一个很清晰的现象:苏州除了工业园区,其他区域的房子涨幅根本没有网上吹得那么大!而苏州的楼盘数量,也根本不存在短缺,粗略统计下,上半年,雅居乐新乐府、 南山楠都将迎来开盘;下半年,像金茂通安项目、天房多个古城项目、龙湖劳动路项目等等也将迎来入市节点!

                                                                                                                                                                            ▲当然,这批“新”项目,大多做改善,土地楼面价也都不便宜,但是随着房价的上涨,利润还是有的。

                                                                                                                                                                            而来看看苏州整体的情况,截止到4月4号,苏州可售住宅41560套(含吴江),按照2017年月均6039套的去化速度计算,苏州库存房源大概够卖7个月——按照一般的楼市法则,8个月的去化周期是正常的,3个月的去化周期才是火爆,以苏州目前的存量看,只是稍微紧俏了一点。

                                                                                                                                                                            由此,从这方面看,之所以感觉苏州楼市火爆,一方面是因为苏州之前的房价在同级别城市面前需要补涨,以及苏州城市环境、自贸区、经济因素等利好的兑现;另一方面,也是因为调控两年后购房者心理预期的改变——君不见,3月份全国各大一二线城市都有所回暖,这便是心理预期的因素。而在这两年里,苏州只有少数几个楼盘,因为促销回笼资金等原因,出现一定幅度的暗中降价促销,比如去年吵得不可开交的新区某悦。但绝大多数楼盘的价格,都比较坚挺,而像园区、狮山等热点板块的二手房甚至出现了逆势上涨。

                                                                                                                                                                            如今,随着限售,苏州楼市心理预期得以回调,由此可以判断,苏州回温是大势所趋。

                                                                                                                                                                            7th

                                                                                                                                                                            第五 ,苏州人口增量与房价的微妙关系

                                                                                                                                                                            据苏州市民政局最新人口统计数据显示,2018年底苏州户籍人口达到704万人,相比2017年底,仅仅增加了近3万人。

                                                                                                                                                                            ▲图为2018年新增落户人口排名。根据这一数据,苏州新增人口速度远在10名开外。而且,现阶段苏州并不能本科即可落户。

                                                                                                                                                                            由此,从这方面看,认为有新增落户人口,就能引起楼市大幅上涨的观点,可能存在缪差。更何况率,苏州的“人才落户政策”目前还没有得到进一步放开。

                                                                                                                                                                            但是,苏州作为一个超过700万落户人口,拥有1000万总人口(含流动人口)的巨型都市,房价也没有多少下降空间。更何况,苏州是典型的“势力扩张城市”。

                                                                                                                                                                            ▲根据星子的文章《支离破碎的一线“效应”》,苏州在苏北、苏东到处都有势力范围。苏州的扩张也表明,站在人才流动性的角度来看,相比天津、青岛,苏州才是下一个新一线城市。

                                                                                                                                                                            8th

                                                                                                                                                                            第六 ,苏州城市规划与房价的微妙关系

                                                                                                                                                                            为什么苏州城投敢高价拍地?有人说,是因为苏州近几年规划了很多大项目,如地铁、市政交通、学区配套、新城规划等等,这些都需要白花花的银子。所以政府需要天量的资金,而当前全球经济疲软,苏州政治地位低、高等教育研究院等匮乏,房地产土拍就不得不拿出来了。这样的情况,可以参考南京和杭州。(据星子了解,现任的苏州boss是从省委下来的,对于南京那套固投拉动低价、地铁拉动地价有着很深的心得。而苏州收入水平居于全国前列,杠杆水平其实是低于深圳的。)

                                                                                                                                                                            新城方面,说实话现在大家对于城市造新城有着蜜汁自信。比如南京江北新区,一开局便是9000的房价,简直秒杀当年的长沙梅溪湖。这跟2014年以前,郑州郑东新区被称作“鬼城”形成了非常强烈的对比。而苏州新规划了很多新城,如尹山湖、太湖新城等,也无一不旺,但这些新城是否能够继续延续江北新区、郑东新区的辉煌,还是有待观察。

                                                                                                                                                                            地铁方面,目前,在建的3号线预计2019年即可完工,5号线也预计将在2021年实现通车。苏州商业也会在未来几年迎来全面爆发:园区的苏州奥体中心,今年下半年可能就会开业,而古城、青剑湖的2座天街,未来也将极大填补区域的商业空缺。这些看得到的规划利好,已经刺激了当前的苏州房价,当利好兑现时,个人认为投资者不该再买房,而应该予以卖出。

                                                                                                                                                                            综上,个人认为苏州楼市大概率会回稳,可能会有缓涨。星子唯一不大确认的是,2019年经济形势不好,国家定向降准,企业获得的资金是否重新流向楼市。

                                                                                                                                                                            当然,以上说了一大堆理由,如果你继续看多,你反过来看,其实也成立。关键在于你是否持怎样的判断,去解读这个世界。

                                                                                                                                                                          本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。